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這一期我們單獨來聊聊城市社區(qū)商業(yè)中的開放式特色街區(qū)。

當下的購物中心，多為內(nèi)向型的“購物盒子”，把業(yè)態(tài)和人流聚集在密閉場所內(nèi)，方便運營者統(tǒng)一管理。

但隨著消費習慣的改變，傳統(tǒng)商業(yè)中心面臨電商沖擊、體量過剩、千店一面等各種問題，很多年輕人不再僅僅感興趣于步入一個全空調(diào)環(huán)境的購物中心，而是向往回歸“逛街”初心。

加之疫情影響，人們注重健康有安全感的消費場景，避免密集空間、通風性較好、戶外空間多的商業(yè)體，更易成為休閑娛樂目的地首選。于是開放式街區(qū)商業(yè)，成為新的市場突破點。

在一線城市其實已經(jīng)有很多經(jīng)典成功案例，比如北京三里屯、上海新天地、成都太古里、南京1912等，但放到江陰，很多人懷疑會水土不服，我們就來盤點一下。

PART1 過去

澄江福地

提到江陰的開放式商業(yè)，很多人第一個想到的估計就是“澄江福地”，作為江陰舊城中心最古老的街區(qū)之一，背靠人民路步行街，旁邊就是餐飲聚集地青果路，地段是王牌中的王牌。

2010年正式開街，滿足了早期江陰市民的購物、美食、娛樂和休閑需求，一度成為年輕人的聚會地標。

十多年過去，雖然澄江福地周末人氣依然很旺，但難以掩蓋很多店面關門招租的事實，生存下來的多是一些接地氣的小業(yè)態(tài)，這背后反映出傳統(tǒng)商業(yè)街面臨的幾大困境：

一是因為交通梗阻。商業(yè)街聚集的商鋪和人口較多，而道路建設已經(jīng)遠不適應城市發(fā)展的需要，人流和車流集中到這里，免不了會產(chǎn)生交通的嚴重擁堵。

二是因為形象。商業(yè)街存在的歷史較長，店鋪也大多是舊房子，對于年輕群體的吸引力下降，與城市管理者理想化的景觀也有著較大差距。

三是基礎設施配套較差，安全隱患較多。由于商業(yè)街的街區(qū)狹小，店鋪密度較大，房子老，設施舊，電線裸露，供水和排水設施不健全，消防通道難以打通等原因，治理一直是老大難。

四是商業(yè)街地段好，租金高，但是商業(yè)街大多是經(jīng)營傳統(tǒng)商品的店鋪，商品的附加價值低，檔次不夠高，等于說商業(yè)街占據(jù)了城市最有利的位置，創(chuàng)造的商業(yè)收益卻與商業(yè)街占有的區(qū)位嚴重不匹配。

澄江福地從興起到衰落，可以說是江陰商業(yè)發(fā)展艱難歷程的一個縮影，江陰如今的開放式商業(yè)街又是怎樣的運營情況？

PART2 當下

新河天地

新河天地實際上是江陰城區(qū)首個開放式小區(qū)新河灣的底商，位于梅園路東、征存路西、長慶路北側，由江陰德輝置業(yè)開發(fā)，2018年建成。

包含江陰首個KFC汽車穿梭餐廳、蒙特梭利教育、羅森、禾禧等品牌入駐，業(yè)態(tài)還是比較豐富的，主要面向餐飲、家居、教育培訓等社區(qū)領域。

一圈逛下來，商家入住率還行，且業(yè)態(tài)變動不大，主要是因為這里的租金相對較低，對于個體品牌有很強的吸引力，當然也得益于新河灣的持續(xù)穩(wěn)定招商。

但估計是受疫情影響，以及教育行業(yè)的政策打擊，可以明顯感覺到街上沒什么人氣，冷冷清清。

3年過去，建筑立面略顯陳舊，吉麥隆旗下的生鮮超市已經(jīng)關閉，另外開放式街區(qū)停車一直是個問題，物業(yè)很難管理，地面甚至路邊停車現(xiàn)象比較普遍。

南門忠義街

在離新河天地僅500米遠的地方，還有一處開放式商業(yè)即將開業(yè)，它就是由政府主導建設的INS.忠義1645（南門忠義街區(qū)）。

項目整體采用新中式設計，又融合了江陰的忠義文化、漕運文化以及集市文化，計劃打造成一個具備江陰本土特色的國潮商業(yè)街區(qū)。

整體分為三大區(qū)域，一部分為忠義街歷史留存，另外以運糧河為界設置情景式商業(yè)街，目前完工且招商的是河岸以西區(qū)域，店鋪陸續(xù)開始內(nèi)裝，離營業(yè)的日子應該不遠了。

據(jù)實探，入駐商家有美克美家、COCO、科學家咖啡、瀾泥灣海鮮燒烤、奧邁吉韓國烤肉、鴨鴨茶、松鼠Ai、新東方等，業(yè)態(tài)還是偏向高端小資的，比較符合年輕群體口味，這類獨棟別墅的商業(yè)形態(tài)想必也會受到一些更個性化新銳品牌的青睞。

背靠南門印象、南門八佰伴兩大商業(yè)綜合體，對面就是錫澄S1線南門站點，提供了穩(wěn)定了客流來源，因此繼澄江福地之后，很多人將它視為江陰商業(yè)新的風向標。

對于江陰核心地段來說，不缺人口和購買力，缺少的只是足夠的吸引力，商業(yè)抱團突圍之路漫長，新商業(yè)形態(tài)的探索和嘗試，還在繼續(xù)。

PART3 未來

綠地敔山天地

作為地價超過城南的熱門區(qū)域，敔山灣當仁不讓。敔山天地約9.4萬方全時商業(yè)配套即將落地，包含星級酒店、地下約5000㎡超市、休閑商業(yè)街、濱水商業(yè)街、濱水餐飲街、下沉式廣場、主題公園等，打造一個集文旅、餐飲、娛樂、文化、休閑于一體的潮流生活住區(qū)。

敔山天地開放式商業(yè)街由凱達環(huán)球adeas打造，給自己的定位很高，以“潮流”、“時尚”、“文創(chuàng)”、“輕奢”四個主題直接對標上海新天地、成都太古里以及北京三里屯。

在招商方面已經(jīng)取得了一定的成果，麥當勞、華為、小米、漢堡王等知名品牌，均已完成簽約，更有榮舍、漫咖啡、卯時等網(wǎng)紅品牌同樣也有很大的意向簽約。

后期還可能會有一個“市集型”的菜場，解決灣內(nèi)居民的生活痛點。

無論從環(huán)境、交通、教育還是醫(yī)療資源來看，敔山灣新城都已具備成熟條件，新建高檔小區(qū)還有很多即將交付，周邊3公里范圍內(nèi)常住人口約4.5萬，2022年底預計人口可達7萬左右。

在商業(yè)的打造上，我想這是對以社區(qū)商業(yè)形態(tài)為主的美嘉城之外更好的補充，由綠地自持，運營更有保障，到時的敔山灣肯定會更加熱鬧。

華潤商業(yè)街

萬億央企華潤的商業(yè)運營在整個國內(nèi)都是標桿一樣的存在，雖然沒有落地像萬象城這樣的重磅配套，但去年首入江陰的江灣城項目終于有機會享受到華潤部分商業(yè)配置的紅利。

依托于約64萬方的超級社區(qū)規(guī)劃，商業(yè)體量約占3.2萬方，未來常住人口近萬人，同時可輻射周邊居民近5萬+人，主要還是服務約3400戶的江灣城業(yè)主，這符合社區(qū)商業(yè)的定位。

潤街采用半開放的商業(yè)空間規(guī)劃設計，沿河打造約15000㎡親水步道和約2000㎡ROCKET LAB火箭樂園，目前已經(jīng)展示出了部分實景。

未來預計會打造成集沁氧健身、生活特色、休閑互動、親子娛樂，沉浸式商業(yè)于一體的濱水互動休閑公園。

濱水商業(yè)街一直是令人向往的話題，但打造難度也很高。這片區(qū)域目前依然是待開發(fā)的處女地，等到錫澄運河公園全部建成，運河上三座主要橋梁通車，貫通城中和城西，會打開全新的局面。

未來江陰的運河商業(yè)能否重現(xiàn)繁榮，不管怎么說，還是值得期待一下的。